コンスピリート的不動産用語解説

学ぶ 不動産経営とは

疑問に思ったら Q&A~不動産全般編~

はじめに。

コンスピリートでは、あまり積極的に【不動産投資】というワードを用いていません。『投資』という単語に、日本人はある種博打のような意味合いを感じるものです。
(本来そうではありませんが)
当社では【不動産経営】という単語を用いることで、みなさんに"不動産経営=事業であること"を強く意識していただきたいのです。
資金を投じる⇒相場に対してどのポジションに動くかで投下額を殖やす、ではなく自身のアイデアや手の入れ方、バリューアップ、管理によって、経営状態を良くも悪くもできるわけです。
これは、もはや単なる【投資】ではなく、ましてや【不労所得】でもありません。
会社経営などと同じく、れっきとした"事業"なのです。
当社は管理会社であり、事業主であるみなさまの経営の下支えをさせていただくことが仕事なのです。市場調査をし、入居者に喜んでもらうにはどうするかを必死に考えて、それを実現する。この動きを当社は【投資】の一言では片づけられません。

収益不動産の保有を【投資】ととらえる会社と、【経営=事業】と考える会社と、どちらをパートナーとするか。
ここには単に呼び名のちがいだけではない、大きな差が出てくるのではないでしょうか。
この考えを前提とした、コンスピリートバージョンのQ&Aをご紹介していきます。

他の金融商品との比較

銀行預金の方がリスクがないのでは?
もちろん、流動性の高い現金資産はとても重要です。しかし、それと"リスクの有無"は全くの別問題です。

例えば、2005年(平成17年)4月に全面解禁されたペイオフ制度ひとつ とっても、原則預金の元本1,000万円とその利息までが保護の対象です。金融機関の破綻などによりペイオフが実施された場合、限度額以上は保護対象外となってしまいます(※利息のつかない「決済用預金」は全額保護対象となる)。

また、よく言及される通り、現金資産は物価の上昇をウィークポイントとしており、保有しているキャッシュの貨幣価値が相対的に下落していくことに対して原則対処方法がありません。

だからといって「不動産の方がいい」と妄信するのではなく、各金融商品・金融資産の強み・弱みを再度見直していただき、適切なかたちでお持ちになっておくことが肝要です。

不動産の強みと弱みについては、次項「資産の三分割」をご参照下さい。
「資産の三分法」って聞いたことあるけど・・・なに?
資産投資商品・金融商品の評価を行う場合「安全性」「換金性(流動性)」「収益性」という3つの尺度で評価をするべきとされていますが、資産三分法では、これらの異なる尺度を持つ金融商品を組み合わせてリスクの分散を図ることを目的としています(=ポートフォリオ理論)。

それぞれの性質に応じた代表的な投資例を挙げていますが、決してこれに限定するということではありません。
不動産(土地)に限って言えば、「インフレに強い・資産価値がゼロにはならい」といった強みがある一方、「換金性に乏しい」という弱点もあります。
各特性をよく把握したうえで、どこにどれだけの配分をすべきかを決めていくことが重要でしょう。

地域

投資するならどのエリアを選べばいい?
都心部に保有するのがもっとも安定しているのは間違いありません。

しかし、どこを投資対象エリアとして「良い」とするかは、あくまで投資家のニーズによります。前述した「都心部」は、賃貸需要の安定性という指標で見た場合「良い」とは言えても、利回りという指標では決して「良い」とはいえないわけです。

逆に利回りを求めれば、必然的に購入価格の安い地方がターゲットとなるため、都心部に比べれば相対的に「空室期間の長期化=実態上の利回り低下」というリスクも背負い込むことになります。

特に一棟物件では、金融機関からの融資が物件評価に依存することも少なくないため、「融資が出やすいのはどこか」という目線も必要です。
現実的に購入ができなければ、絵に描いた餅になってしまいます。
大切なのは、ご自身が不動産を保有する目的や方針を明確にして、それに合致するエリアを選択していくことだと考えます。

この考えは、業者側の理屈で用意された物件ではなく、ニーズに応じた物件選びをすべきという当社の基本姿勢でもあります。
パンフレットや販売図面よりも、実際の徒歩時間が長く感じる
不動産の広告にある徒歩○○分という表示は、「不動産の表示に関する公正競争規約」により、1分間に80mの速度で歩いた場合を前提として表示することが義務づけられています。
歩く方の速度、信号の数などによって実際の時間は異なります。
賃料相場に合った物件さがし?
よくお客さまからいただくオーダーに「人気エリアがいい」というものがあります。不動産経営を行うなら誰しもそう思うでしょう。

ただ、大切なのは「人気エリア」を選ぶことだけでなく、そのエリアの主な入居者層を分析し、そのエリアの賃料相場に物件の設定賃料が合っているかどうか、なのです。
極端な例を言えば、学生需要の旺盛なエリアで、ハイエンドな物件を保有しても、賃貸付けは苦戦を強いられるといった例です。
当該エリアの所得層や入居者属性によって求められる物件は明らかに異なるわけですから、検討している物件がそのエリア内で訴求力を持っているかという目線が重要です。

また、都心区分ワンルームにおいては、「都心だから良い」というだけでなく、間取り・築年数・設備等が類似した近隣の物件も視野に入れ、競合が多いエリアは避けるというのも一つの選択肢といえます。
都市部ではほぼ施行が終わった「ワンルーム規制」の関係で、条例の縛りが比較的緩いエリアには、同タイプの物件が同時期に大量分譲されるケースがよく見受けられます。
入居者の募集時期が競合するとなれば、賃料を下げて募集せざるを得なくなるなど、ご自身の収益にも影響を及ぼしかねません。
リゾート物件での不動産投資はアリですか?
バブル時に隆盛を誇ったリゾートマンションですが、現在は何十万円単位で売りに出されるケースもあり、販売価格としては一見回収が早そうにも見えます。ただ、価格の安さだけに魅かれて取得するのは危険です。
その理由は・・・

1、管理コストの問題
リゾートマンション購入で注意しなければいけないのが、管理費です。リゾートマンションには大浴場やプールといった豪華な施設が付いていることが売りですが、その分通常のマンションに比べて非常に高額な管理費になっている場合が多いのです。豪雪地帯などでは除雪費用等も管理費に組み込まれており、月に5~8万円といった管理費が必要なケースも見受けられます。
戸建別荘地では周辺の道路や水道、ごみ処理等を自治組織や管理組合で管理しているケースもあり、各々の費用を整備費や維持管理費といった名目で月々負担金を徴収される可能性もありますので事前に確認しておきましょう。
もちろん通常の賃貸マンションと同様、修繕積立金の確認も必須です。共用施設の修繕履歴や管理総会などの状況も細かく確認することをおすすめします。

2、修繕積立金や管理費の滞納率
リゾートマンションの所有者は余暇や長期休暇の際に使用する人が多く、大半の方がそこには居住していないため一般の分譲マンションに比べて、修繕積立金や管理費の滞納が起きている率が高くなります。特にバブル時代に高額で購入したものの、その後ほとんど使用せず、現在売るに売れないといった物件が多数見受けられます。

こうしたことから、建物全体で維持コストをコントロールできておらず、それが原因で売却に出していると考える方が妥当です。
そもそも「何十万円」という価格で出されている時点で「一刻も早く売りたい」という売主の思惑が透けて見えます。
仲介会社を通じて売主の売却理由なども教えてもらい、危険度を把握したうえで許容できるリスクなのかを十分見極める必要があります。

リゾート物件は、例え新築時には賑わっていたエリアでも、現在は人の流れも変わってしまっている等、ロケーション自体や賃貸需要の問題も考慮せねばなりません。"安物買いの銭失い"にならないよう、細心の注意が必要です。

利回り

都心よりも地方物件の方が利回りが高くていいですよね?
言わずもがなですが、不動産に限らず金融商品における"利回り"とは、リスクの高低の指標です。ギャンブルでいう"オッズ"と同じなわけです。

その視点からいえば、都心と地方の利回りの差は"リスクの差"ということになります。
利回りの高い地方物件は確かに魅力ですが、そこに潜むリスクも把握しなければなりません。代表的なものを挙げれば、それは"空室リスク"です。
日本全体で人口減少が加速するなか、さらに雇用の問題が絡めば、都心への人口流出は避けられません。
さらに、2014年8月に施行された「改正都市再生特措法」では、行政サービス等の効率化を目的に、整備されるエリアとそうでないエリアとが明確になっていく流れです。
再募集期間が長引く(=空室期間が長引く)ようなエリアでは、当然収益は低下しますので、見込んでいた利回りを大きく下回る可能性もあります。 この点には十分注意なさってください。

また、郊外でよく見られる「賃貸需要がある一ヶ所の施設に依存してしまっている」のも危険です。例えば、大学キャンパスや総合病院、大手企業の工場や研究施設などです。
施設移転に伴って、付近一帯の賃貸需要が沈下を起こし、再募集が厳しくなるという話もよくあります。

当社の姿勢として「絶対に都心でなければならない」と考えているわけではありません。
ただ、管理会社の視点から申し上げますと「利回りだけでは見えないリスク」も多くあるということをご理解いただきたいと思っています。

コンスピリートでは、こうしたエリアの展望も合わせて注意喚起を行わせていだたいております。
不動産経営における利回りって何ですか?
不動産経営の指標としてなくてはならない利回り
大きく分けると、『表面利回り』『ネット利回り』『実質利回り』の3種類となります。ここでは、使用頻度の高い『表面利回り』と『実質利回り』についてご説明していきます。

1、表面利回り
年間賃料収入 ÷ 不動産の購入金額 × 100
以上の計算で求められるのが『表面利回り』です。売買の販売図面やWebで用いられているのは、ほとんどがこの表面利回りとなります。
不動産経営に係るコストを何も反映していないため、あくまで目安程度にとどめておくとよいでしょう。

2、実質利回り
(年間賃料収入 - 年間必要経費※)÷ 不動産の購入金額 × 100

※年間必要経費=管理費、修繕積立金(一棟の場合はなし)、賃貸管理委託手数料、租税公課(固・都税)など

表面利回りに対して、必要経費を算入した計算方法が『実質利回り』です。
リフォーム費用など突発的に発生する費用は繰り入れられませんが、ある程度は実態のフローを反映した利回りといえます。
情報初見時点ですべてのコストがわかることは少ないため、『表面利回り』でおおよその"当たりを付け"つつ、最終判断は『実質利回り』を指標にするのが好ましい使い分け方かもしれません。
計算例)販売価格:1,800万円
     現況賃料:85,000円
     管理費/月:8,000円  修繕積立金/月:4,000円
     賃貸管理委託手数料/月:現況賃料×5%
     固・都税/年:50,000円

表面利回り
85,000円 × 12ヶ月 = 1,020,000円 ÷ 1,800万円 × 100 = 5.6%

実質利回り
85,000円-8,000円-4,000円-4,250円)×12ヶ月= 825,000円
825,000円-50,000円= 775,000円 ÷ 1,800万円 × 100 = 4.3%
利回りと“ROI” 、“NOI”とのちがいって何ですか?
利回りと同じく、不動産経営(投資)を分析する際に用いられる数値または指標のことです。
収益不動産の購入に際しては様々な側面から分析を加える必要性があります。それぞれの数値が「何を含めて、または何を省いて」算出されているかを頭に入れておくとよいでしょう。
以下、よく用いられるものを簡単にご紹介しておきます。

NOI…Net Operating Incomeの略称、『正味稼働利益』と訳されます。

正確にいうとNOI単体では「指標」とはなりませんが、ROI等を算出する際に用いられる数値です。不動産においては、この数値を購入価格で割り返すと『実質利回り』が算出されます。

Net(正味の~)という通り、不動産の運営にかかる各種コスト(管理費、修繕費、税金、管理会社への手数料等)を賃料収入から差し引いた正味の利益がNOIです。NOIはあくまで営業利益であって、経常利益ではないため、ローンの返済や減価償却費、所得税は反映されていません。

ROI…Return On Investment略称、『投資収益率』と訳されます。

簡単にいうと「不動産購入にいくら投下をして、いくら手元に残るか」を表した指標です。一見「実質利回り」と混同されがちですが、決定的に異なるのは毎月のローン返済も差し引いた【キャッシュフロー】を収益とみなす点です。公式は以下の通りです。
年間キャッシュフロー÷不動産の購入金額×100
『実質利回り』を求める場合はNOIを用いますが、これは「対象不動産」の収益を客観的に見るのに役立ちます。
これに対してROIではローンの返済額を反映した「キャッシュフロー」を収益と考えるため「主観的」な指標となります。
融資条件は個人によって異なるため、当然ローン返済額も人それぞれ異なります。これを『実質利回り』に加味してしまうと、対象不動産の正確な収益性が見えません。
『実質利回り』と『ROI』のちがいを考慮して用いるようにしましょう。

CCR…Cash on Cash Return略称。

ROIに近い考え方ですが、こちらは「実際に現金で投入した金額」に対して、いくら収益があがっているかを見る指標です。
年間キャッシュフロー÷現金で投入した金額×100
ROIはキャッシュフローを「購入金額」で割るのに対して、CCRは他人資本(銀行融資)を除いた「自己資本のみ」で割って算出します。

例)年間50万円のキャッシュフローがある不動産を、100万円の自己資金で購入したら・・・。

50万円÷100万円×100=50% となります。自己資金を1年間で50%回収できるということを表します。

税金

不動産経営で節税効果ってどういうことですか?
私たちが納めている所得税・住民税は、給与額から各種控除がされた後の「課税所得」によって税額が決められています。
例え不動産から賃料収入を得ているとしても、減価償却や借入金利子など、経費を計上することで「帳簿上赤字」という扱いになり、この赤字を給与の「課税所得」と合算(=損益通算)することで課税所得が下がります。つまり、課税所得が下がったことで納税額を減らせる場合があります。
これが「不動産経営で節税ができる」という仕組みの根拠です。

この場合、年に一度確定申告を行うことで予め引かれた所得税が還付される事になります(住民税は翌年納める税額が軽減される)。ただし、この節税効果は永続的なものではありません。また、平成28年4月より減価償却方法も変更されており、『節税のみをメリットとして』ご購入されることには賛成できません。

物件の売却時に関わってくる「簿価計算」にも影響しますので、この節税効果のメリットとデメリットをよく把握しておいてください。(『リスク②税金との付き合い方』もご覧ください)
自宅を買った時と同じように「住宅ローン減税」を受けられますか?
住宅ローン控除(住宅取得等特別控除)の適用を受けるためには「ご自身の居住用」であることが要件となります。
収益不動産の購入は「第三者を賃借人として居住させること」が目的ですから、この要件には該当しません。よって、住宅ローン控除の適用を受けることはできません。
不動産が相続税対策に有効だと聞いたことがあるのですが・・・?
相続税の課税金額を決める際、現預金で保有しているとその金額の100%が課税対象となります。
しかし、不動産の場合は、税法の規定に基づいて相続税路線価(公示地価の8割程度の評価)を基に課税金額が決まります。
更に対象不動産に賃借人が付いていたり、ローンの残債があれば評価額から軽減または控除されるため、相続税対策に有利だと言われます。
例えば5,000万円を現預金で持っているよりも、路線価で2,000万円程度にしかならない5,000万円以上(市場価格)の不動産に替えておけば、課税金額を下げられるということです。

平成27年1月の相続税改正によって課税対象者の裾野が拡がったことを受け、不動産による相続税対策が最注目されるようになりました。

これに目を付けて、一時期「タワーマンション節税」なるものも登場しましたが、 これは1階の部屋も最上階の部屋も全く路線価は変わらないという仕組みを 逆手に取った手法です。路線価は同額ですが、市場価格は最上階の方が高いため、そこをローンで購入しておけば間違いなく課税金額が下がるということです。ただし、こうした手法を封じる風向きもあり、「法律はいずれ変わるもの」という前提で考えておく方が肝要だと思われます。
不動産にかかる税金にはどんなものがありますか?
1、印紙税(国税)
売買時にかかる税金です。「不動産売買契約書」や、「金銭消費貸借契約書(銀行との融資契約)」に貼付するものです。印紙を購入し、該当する書類に貼付したことで納付したとみなされます。万一この印紙貼付を怠ると、3倍の過怠税が課されますのでご注意下さい。

2、登録免許税(国税)
物件を購入して登記をする際に一度だけかかる税金です。一般的には登記料の中に組み込まれています。登記料の内訳は、司法書士への報酬とこの登録免許税で成り立っています。逆に自身が売却をする際にローンが残っている場合、「抹消登記料」がかかります。
金額は物件ごとに異なりますので、確認が必要になります。

3、不動産取得税(都道府県税)
相続以外で不動産を取得した際に、一度だけかかる税金です。
「自己居住用、50㎡以上」等の軽減要件を満たしている場合は課税免除となっているため、自宅購入の経験しかない方は存在を知らないケースもあります。
取得から支払いまでタイムラグがあるので、きちんと予算を取っておくようにしましょう。

4、固定資産税/都市計画税(市区町村税)
不動産にかかる税金の中で唯一毎年課税されるもので、ランニングコストに分類されます。不動産を保有している事で課せられるもので、各市区町村の課税台帳の評価額に基づいて課税されます。金額は物件ごとに異なり、また評価額も3年に一度見直しが実施されます。
4期に分けての分納と、一括納入のいずれかを選択することができます。

5、譲渡所得税(国税)
保有物件を売却(譲渡)して利益が発生した場合に支払う所得税です。
売却額から当初購入金額を差し引いて利益が残っていれば、これが課税所得となります。保有期間によって税率が異なるのが特徴です。

売却

売却をするとき、どのような流れで進めればいいのでしょうか?
一般的には仲介会社を介して、買主を見つけてもらうという動きになります。
その他に、不動産業者が直接自社での買い取りを持ちかけてくるケースもあります。

仲介会社への売却の依頼方法には、3つのパターンがあります。

①専属専任媒介契約
仲介を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、他の不動産会社に依頼することは禁止とされます。また、売主が自分で見つけてきた相手方(親戚や知人など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが義務づけられています。

②専任媒介契約
他の不動産会社に依頼できない点は専属専任媒介とほぼ同様ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人など)とは、不動産会社を通すことなく契約することが可能です。
一社に任せることになるため、情報の拡散速度は落ちますが、その分紹介の優先順位を上げて貰いやすくなります。

③一般媒介契約
複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。
複数社に依頼できるので情報の拡散が早い反面、競合他社がいるため、お客さまへ紹介する優先順位を低くされる可能性もあります。
 

まずは弊社開催の不動産経営セミナーにご参加下さい。
お電話(03-6890-0129)でも申し込みを受け付けております。

不動産投資セミナー詳細 無料

資料請求・お問い合わせ

不動産経営・不動産投資に関する
お問い合わせなどはこちらから

資料請求・お問い合わせ

無料カウンセリング(要予約)

賃貸管理・売却の査定、不動産に関するご相談なら何でも承ります。お申し込み後当方よりご連絡いたします。

お申込みはコチラ

電話でのお問い合わせ

お電話でもお問い合わせ・ご相談を
受け付けております。(土日・祝日を除く)

03-6890-0129(受付時間 10:00~18:00)

メルマガ購読申し込み

弊社一押しの新着物件をお届け!!
月2回発行

お申込みはコチラ

このページの先頭に戻る