コンスピリート的不動産用語解説

学ぶ 不動産経営とは

さ行

サブリ(さぶり)

サブリース契約の略称。「転貸借契約」のことを指し、オーナーから部屋を借りた借主が、貸主となって第三者に賃貸することをいう。
収益物件の場合は、賃貸管理会社が借りて、転貸をすることで実質「借上保証」、「家賃保証」という形態を作り出していることが大半。したがって、サブリース=家賃保証と同義で用いられていることが多い。

自主管(じしゅ-かん)

自主管理の略(だが、"理"の字を省いただけ)。建物管理に関する一切の業務を建物管理会社に委託せず、管理組合(所有者)が行っている管理形態。
目が行き届いてうまくいっている物件もあるが、収益不動産の場合は実際に居住しているオーナーがほぼ皆無のため、収益物件で自主管は注意が必要。
重調も作成されていないことが多いため、修繕履歴や管理費の滞納等が確認困難。

収益還元(しゅうえきかんげん)

読んで字の如く、「収益不動産の賃料から割り返して算出される」評価額のこと。
対象不動産の現況賃料または満室想定賃料から、●%で回すとすると・・・⇒●●●●万円といった出し方。
当然稼動が良い物件の方が評価は出やすくなる。

重説(じゅう-せつ)

不動産売買における重要事項説明または重要事項説明書。
不動産の契約に際して注意しておくべきこと、知らせておかなければならない事項をまとめた書面。
主に「取引される不動産」についてと、「取引自体について」で構成されている。

重調(じゅう-ちょう)

正式名称は「重要事項に係る調査報告書」。
建物管理会社が発行しなければならない書類で、建物の管理についての事項が記載されている。
管理費・修繕積立金の金額、修繕積立金の総額、大規模修繕工事の履歴、管理費等の滞納状況が記載されている。
中古区分マンションを購入する際には事前確認が必須。
(但し、仲介取引の場合、仲介会社が未取得などの理由により事前に出てこないケースも大いにある)

譲渡税(じょうとぜい)

不動産の売買(譲渡)によって生じた所得=譲渡所得に課税される税金のこと。
購入金額-売却金額=利益が出た場合、課税される。住民税も同時に課税されるので要注意。
所有期間が5年を超えている・いないで「長期譲渡」と「短期譲渡」とに分かれ、それぞれ課税税率が異なる。
「簿価」も関わるため、ここにも注意が必要(算出の仕方はスタッフまでお尋ねください)。

積算(せきさん)

積算価格のことを指しています。土地・建物のそれぞれの現在価値から算出される不動産評価額の一つ。
土地・・・主に路線価、公示地価等を用いて現在価格を算出
建物・・・新たにその建物を新築する場合にかかる費用(再調達価格)から、築年数分の減価を差し引いて算出
この計算方法自体を「原価法」と呼ぶ。
物件の正確な現在価値を反映している価格といえる。「収益還元」と対比して用いられることもしばしば。

セットバック(せっとばっく)

敷地前面の道路の幅が4m未満の場合、道路の中心線から2m後ろに道路境界線を後退させること。
近年竣工した物件ならほぼ後退して建築されているはず。土地を購入して物件を建築する場合等には、思っていた通りの建物が建てられないという事態も有り得るので、要確認。

 

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