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コンスピ広報です。

 

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました

「第9回：不動産経営でQOLを爆上げよう！」の内容をお送りしたいと思います。

今回のテーマはこちら。

「不動産の評価～その1～」

 

なぜ、その1なのかと言いますと、収益不動産の評価には、いくつかのものさしが存在するためですね。

 

不動産オーナーの皆さまにはおなじみ過ぎるトピックですが、今回はそのものさしの一つ

「収益還元法」

 

まず、大前提。

なぜ、ものさしが必要なのかと言えば、その価格が妥当かどうか、

論理的に説明のつく金額なのかどうか、それを判断する尺度が必要だから、ですね。

 

さて、その「ものさし」にはどんな種類があるのか？

一般的に用いられる評価方法にはこんなものがあります。

その1：収益還元法

その2：積算法

その3：取引事例法

 

この「収益還元法」には①直接還元法と、②DCF法の2種類に分かれます。

今回は主に個人の不動産オーナーが

投資判断をする際に用いられる、

収益還元法のうち①直接還元法についてのお話。

 

収益還元法とは、不動産から得ることのできる

一定期間（通常は一年間）の純利益を、

一定の還元利回りで割って不動産の収益価格を算出する方法です。

言葉で解説しても分かりにくいので、カンタンな計算式に置き換えてみましょう。

 

ex）月の家賃90000円の区分マンション一室を例にすると…。

この部屋の維持・運用コストが、「管理費・修繕積立金が月10000円」、

年間の固定資産税が50000円として、還元利回りが5.0％査定だったとしましょう。

 

そうすると、この部屋の収益は、

（90000円ー10000円）＝80000円×12ヶ月＝960000円、

固定資産税50000円を差し引くと、

960000円ー50000円＝910000円

これがこの部屋の純利益となります。

 

そして、還元利回りが5.0％ですから、

910000円÷5.0％＝1820万円

というわけで、

この物件を直接還元法で査定すると、

1820万円の評価ということになります。

 

めっちゃ簡単ですね。

金融機関が中古区分マンションを評価する際には、

この計算を用いるのがほとんどだと思います。

 

で、お気付きのことと存じますが、この計算の場合「還元利回り」を

何％に設定するかによって、評価金額に大きな差が出てしまうわけですね。

 

先ほどの計算例に当てはめてみると、

還元利回り「4.0％」とするなら、

910000円÷4.0％＝22750万円

還元利回り「6.0％」とするなら、

910000円÷6.0％＝1516万円

となります。

 

これだけ、還元利回りの設定が査定に影響するということです。

 

では、この重要な還元利回りが、どのように決まっているか？ということですが。

大まかに2パターンに分かれます。

 

1つ目は、その物件の周辺エリアの類似物件の取引事例や、

現在売りに出されている物件の利回りを参考値にするパターン。

2つ目は、不動産会社やポータルサイト、データベースなどで

公表されているエリア別の利回りを参考にするパターン。

 

というわけで、重要なのに結構曖昧なものなんですね。

どこか権威のある機関がバシッと、このエリアの、駅徒歩何分で、何㎡の物件なら「何％」！

と決めてくれれば気持ちがいいのですが、なかなかそう簡単にはいきません。

 

自宅に近く、よく知っているエリアなので、還元利回りは低くてもいいや、という方も。

よく知らない土地なので、「空室率が高そうなイメージ」に引っ張られて、

厳しめの還元利回りを求めるということもあり得ます。

 

要は見る人の角度や思惑が反映する部分なので、どうしても精度が低くなりがち、ということですね。

 

とはいえ、収益不動産の査定を行う上で、現在最もポピュラーな手法です。

これから不動産経営を行うという方にはぜひ覚えておいて欲しい項目の一つです。

 

 

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それでは、コンスピ広報でした！

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