どうも、コンスピのCPMはせがわであります。

 

社内の各セクションでここのブログ記事を持ち回り制にしまして（数か月前から）。

餅は餅屋で各現場の“生の声”を読み物にできるので、

記事の振れ幅も少しバラエティに富んできたよなぁ、と我ながら思っています。

 

で、そんななか。

各セクションで思いの外触れられていないと思った、

「一棟収益物件の大規模修繕」の考え方を今回は取り上げてみたいと、斯様に思う次第です。

 

「区分収益物件」のラクさの一つは、管理組合の下にBMの会社がいて、

この会社が音頭をとりながら「管理費・修繕積立金」を各オーナーから徴収することで

オーナー側が大規模修繕のセルフ検討・セルフ手配をする手間を軽減している点です。

 

これは、絶対にラクです。

 

さて、一方で「一棟収益物件（マンション・アパート）」の場合。

当たり前のことですが、一棟ではワンオーナーが建物を所有しています。

ということは、シンプルに一棟全体の費用負担も、

意思決定も“おひとり”で行うということになります。

 

はい、ここ当たり前。

 

また、大規模修繕工事のボリュームも、

木造・軽鉄なのか、S造・RCなのかで全く変わってきます。

 

ボリュームの小さい木造・軽鉄であれば、

そもそもさほど「躯体がバカでかい」ことも、

「重たい設備」が乗っかっていることもありません。

出口として、解体⇒土地として売却、または建て直しという選択肢もあります。

 

対して、S造・RC造の場合は、

そう簡単に解体ができるものでもなく、

やはり「計画的にもたせる」視点が必要となります。

 

費用が大きくなる箇所は以下のようなところですね。

 

・鉄部の改修と塗装工事

・シーリングの改修工事

・屋根や屋上の防水改修

・外壁の補修工事

・バルコニーなどの防水改修

・エレベーターの交換工事

・アルミ部の改修工事

・給排水管・貯水槽交換工事

 

はせがわのセミナー【The BASE】内でも結構頻繁に申し上げていますが、

不動産経営が「人に使って貰ってマネタイズ」する利殖である以上、

入居者さんやテナントに「不便をかけた」時点で、

ロスの可能性を引き上げてしまっていると考えるべきです。

 

とはいえ、オーナーさんの立場になれば、出費は抑えたいのは当然の話。

 

ここからは管理会社の采配にもよるとは思うのですが、

いかに「計画的」に資金運びができるのか、ということだと個人的には思います。

 

「いつ来るかわからない」

「いくらくるのかわからない」

 

最低でもこの2点をある程度可視化するだけでも、

オーナーさんの不安は軽減できるはずだと思っています。

 

そのときのポイントは、

やはり「Capex⇒Opex化」という考え方なのでは、と。

（※詳細は「キャッシュフローツリー」解説ブログ、YouTube動画、

またははせがわのセミナーをご参照いただけると…）

Capexは「資本的支出」を指すわけですが、

ざっくり言えば「急に来て、しかも金額が大きい」支出です。

 

逆に「Opex」は「運用費」ですから、

維持の為に日常的にかかる支出となります。

Capexは一撃が大きい分、キャッシュフローを毀損させる要因となるため、

これをいかに「Opex」へ変換できておけるか、が

ポイントになりますよ、というお話ですね。

 

…と、難しく言ってますけど、

要するに「準備しておきましょう」という。

途端にシンプルですけどもね。

区分同様『長期修繕計画』を

きちんと運用していく、

計画と同時に資金計画もリンクさせていく、

ここの一言に尽きます。

 

大規模修繕をある意味アウトソースできる点で

区分は確かに心労は軽いかもしれないですが、

裏を返せば「自己コントロール下」にはおけないため、

一長一短ではあります。

 

重要なのは、

「いつか大きな工事が来るかも…怖いな…」と

恐れおののくことではなく、

合理的・論理的に考えて、

敵を“見える化”しておくこと、です。

 

このあたりの見立ても、

コンスピのカウンセリングでは承ることが可能ですので、

ぜひ便利に使って頂ければと思います。

（最後だけ宣伝です）

 

それでは、今回はこのへんで。

CPMはせがわがお届け致しました。

 

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