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第16回：不動産経営でQOLを爆上げよう！I would like to send you the contents.

さて、今回のお題は「借地権」is about.
収益物件探しのとき「お！安い！」と思ったら借地権の物件だった…みたいな経験、皆さんにもおありではないでしょうか？

単に食わず嫌いで避けてしまうのはもったいないケースもあれば、
安いからといって安易に手を出さない方がいいケースもあります。

そこで今回は借地権物件のメリット、デメリットの基礎を整理していきたいと思います。

借地権物件のメリット

メリット1つ目は『所有権に比べて安価！』That's the point.
これが、借地権を選択する理由の大半だと思います。
都心好立地を高利回りで購入することも可能ですので、好んで借地権物件を探している方がいらっしゃるほどですね。

メリットの2つ目は『土地の固定資産税・都市計画税がかからない』.
当たり前ですが、固定資産税の納税義務は所有者に帰属します。
借地権の場合は、土地を借りて、その上にある物件を所有するので、土地固定資産税の納税義務はありません。

ただ、注意が必要なのはあくまで「土地」部分だけという点です。
上物がご自身の所有物の場合には、建物部分の固都税（固定資産税と都市計画税）・不動産取得税はかかりますので、お気をつけください！

そして、メリットの3つ目は、『期間満了後も更新することが可能＝実態上は所有権と同様に使用することが可能』という点ですね。

借地権は期間満了後に地主へ返還することになりますが、定期借地権でない限り更新をすることが可能です。
特に旧法借地権は借り手側の権利が強いため、数世代にわたって借地に住み続ける人も多く、
実質的に所有権に近いと言っても過言ではありません。

これを安価で取得できるのなら、十分なメリットと言えますね。

借地権物件のデメリット

さて、続いてはDemeritis!
総じて『所有権ではない』ことそのものがデメリットのように見えますが、
それが実際どのような個別のデメリットを生むのか、を見ていきましょう。

デメリットの1つ目は『融資が引きにくい』is!
そもそも論なぜ安価なのか？というと、それはローンが付きにくいから、という側面があります。
また、所有権ではないために担保評価も出にくかったり、出たとしても評価が低くなったりもします。

また、ローンの難易度が高くて「買いにくい」ということは、「売りにくい」ということと同義になります。
所有権に比べると、流動性が落ちる可能性も多分にあるので、出口戦略は慎重に立てることをおすすめします。

そして、デメリット2つ目は『毎月地代が発生する』という点。
当然のことながら、土地の購入金額を出していない代わりに掛かるのがこの地代です。
収益不動産として運用する場合には、ランニングコストへ計上され、
キャッシュフローに影響する費目となりますので、頭に入れておきましょう。

デメリットの3つ目。
『売却・増改築・建て替えには地主の承諾が必要』That's the point.
個人的には実はここが結構厄介だなと思っています。

というのも、借地権の物件周りでよく聞かれる、
「ハンコ代」という単語をご存知でしょうか？
契約内容に変更が生じる際や、売却の際など、
承諾を得られるかどうかはもちろんのこと、
その手数料として都度費用を求められることになります。

これがいわゆる「ハンコ代」と呼ばれるものですね。
例えば、譲渡承諾の場合には借地権価格の10％とか、
ある程度相場がない訳ではありませんが、
地主と話して決める要素が多くなります。

調整が進まずに、トラブルになるケースもあるので、
費用面でも心労面でも、
ここの面倒さはある程度織り込んでおかれた方がよいかもしれません。

summary

というわけで、今回は「借地権」のメリット・デメリットを整理してみました。
いかがだったでしょうか？

イメージだけで避けてしまう方も多い「借地権」ですが、
都心好立地で高利回りを実現できるかも？というのは、
大きなメリットであることも事実です。

借地に関するトピックには「旧借地法」が適用されるか、
平成4年8月1日から施行されている「借地借家法」が適用されるか、
によっても大きく態様が異なります。

しっかりと学習をしていただくことで、
皆さんの運用目標に対して
フィットするかどうかもご判断いただけると思います。

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