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本日は、「再建築不可物件」について話してみたいと思います。
再建築不可物件って利回り結構高いけど、実際どうなの？というお話です。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、読んで字のごとく、「現在建っている不動産を解体して、新しい建物を建築できない」物件のことを指します。

これには、建築基準法の接道義務が関係しています。
接道義務とは「建物を建てるときは、その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールのことです。

消防車や救急車などの緊急車輌をスムーズに通行させるためのルールで、都市や街を災害から守るという意味では理に適った決まりといえます。

この接道義務を満たしていないのに「じゃあそもそも何でいま建っとるんじゃい」という話ですが。
これは、建築基準法の施行が1950年、都市計画法の施行が1968年ということで、都市計画区域に指定される前に建てられた建物などは、結果的に接道義務を果たしていない物件になってしまったという訳ですね。

再建築不可物件の主な例

再建築不可物件の主な例をを見てみましょう。

Aの土地は、シンプルにどこにも接道していません。
Bの土地は接道はしているものの、接道している幅が2m未満ということで条件を満たしていません。
Cの土地は、2m以上接道はしているものの、当の接道している道路の幅員が4m未満で、建築基準法上の道路ではない。

大まかにいうと、以上のようなパターンが多いものと思います。

再建築不可物件の利回りがなぜ高いのか

さて、再建築不可物件の利回りがなぜ高いのか…？という話ですが。
再建築ができないということは、土地の担保価値が低いことは想像に難くありません。
したがって、購入時の融資利用のハードルが非常に高いため、当然売り出しの価格は低くなります。

入居者からすれば、多少道路付けが悪くてもそこまで生活に支障はないはずですから、ロケーションが良ければ賃料に差は発生しないものと考えられます。

対して、所有者側からすると、極端に取得のハードルが高いゆえに価格が抑えられており、必然利回りは高くなります。

再建築不可物件って実際どうなの？

さて、では実際どうなの…？というお話ですが、結論から申しますと、余程の熟練大家さん以外は安易に手を出すべきではないと思います。

確かに好ロケーションで高利回りは魅力的ですが、築年数が経っていることは間違いなく、にもかかわらず立て替え・増改築が禁じられている時点で取り回しは相当に難儀です。

駐車場や資材置き場に転用といっても、そもそも車両の進入が難しい訳ですし、リフォームをしようにも、道路付けが悪い分廃材や資材の搬出入もしんどく、コスト高になる算段が高くなります。

また、再建築不可物件を勧めてくる営業トークの一つとして、隣地に売却や、隣地を買い取ることで、キャピタルを狙えるといったものもあります。

これも交渉がうまくいけばいいのですが、売却しようにも、当然隣地の所有者は自分以外買い手が付きにくいことを知っていますから、安く買いたたかれる可能性が高くなります。
買い取る際にも、整形地とするためには自分の土地が不可欠なのを知っていますから、逆に高く吹っ掛けられる可能性も高くなるはずです。

イチかバチかという勝負であれば止めはしませんが、論理的に考えていくと、
やはり「再建築不可物件」に安直に手を出すのは危険かな、というのが正直なところです。

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