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This time, it was distributed on CONSPIRIT's official channel on YOUTUBE.第35回：不動産経営でQOLを爆上げよう！I would like to send you the contents.

今日のお題は、よくご相談者さまから寄せられる、「収益不動産を購入した後に、自宅って買えるの？」という質問に答えてみたいと思います。

住宅ローンについて

不動産経営を勉強し始めました、というフェーズの方からご相談をお受けしている際、このご質問を多くいただきます。

確かにいずれもローンでの購入を前提としている以上、根本論的ながら大変重要な疑問点だと思います。

結論から申し上げると、「購入できるケースもあれば、できないケースもある」というのが本音ベースの回答になります。

以前は先行してローンで収益区分を保有していても、フラット35という、いわば「住宅を購入するためのセーフティーネット」がありました。
なぜセーフティーネットたりえたかということ、2020年4月の制度改正前までは、収益不動産のローンと住宅ローンとが完全に切り離されていたためです。

既存のローンがあったとしても、返済比率の計算上はあくまでフラット35からの借入返済額のみが対象とされ、年収400万円未満の方は返済比率30％まで、年収400万円以上の方は返済比率35％まで、住宅ローンを組むことが可能でした。

但し、制度改正後は、全ての借入の年間返済額が算出の対象と変更になり、先行して収益不動産のローンがある場合には審査が厳しくなっています。

一点、この計算上収益用の一棟アパートローンの場合は年間返済額には含めないとなっているため、制度改正後の対象になっているのは収益用の区分マンションである、ということです。

収益不動産を購入した後に、自宅って買えるの？

さて、話を戻しましょう。

この話題について触れているサイトを見ていると、「先に投資用を購入して、それから住宅を購入」を推奨している場合も、「先に住宅を購入しておかないと、収益購入後は買えなくなる」としている場合、いずれも見受けられます。

これもある種ポジショントークともいえ、どちらかが絶対的な正解ということでもありません。

融資には審査が伴う以上、いずれが先でも相互に影響を及ぼし合うのは間違いありません。

住宅ローンの方が年収倍率が低く設定され、収益の方が高く設定されているし、住宅ローン審査時に賃料収入も年収に加味されるから、先に収益を買った方がいい、という論も大筋間違った話でもありません。

ただ、いくら机上計算で「後から住宅を購入できる」となっていても、やはり100％ではないわけです。
重要なのは、ご自身のライフサイクルやキャリア、ご家族のことをトータルで考えてみて、どちらを優先するかを決めておくことです。

収益不動産の営業担当の目的は、目の前の商品を売ることです。
100％嘘ではない限り、自信満々に「投資マンションを買った後でも、住宅は買えますよ！」と言ってのけるはずです。

そこでそれを鵜呑みにして、結果家族との住み替えができなくなったですとか、広い家に越して実家の母を引き取る予定が頓挫したですとか、そんな事態になっても、営業が責任を取ってくれるわけではありません。

論理的に考えつつも、どちらがご自身の人生にとって重要なのか、それを見極めておくことが、最終的には一番納得度の高い買い物になるのではないでしょうか。

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