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今日のお題は、「修繕費」と「資本的支出」を簡単にご説明したいと思います。

「修繕費」と「資本的支出」の違い

不動産賃貸業をされているオーナーさんであれば、確定申告でここの違いに悩まれたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

収益不動産に工事を入れた際、それを修繕費として経費処理するのか、もしくはその工事支出が建物価値の増加に当たるため資産として減価償却計上するのか。ということですね。

当然のことながら、その年の「必要経費」として一括で経費処理できた方が課税所得を落とすことに繋がるため、一般的にメリットは大きくなります。

ここで「必要経費」として扱われるためには、「原状に復するための工事費用」である、ということが要件となります。

つまり、経年劣化等により不具合が生じたもの、箇所や傷んだ部分を「元の状態に戻す」工事は「修繕費」に当たります。

対して、修理や改良が固定資産の価値を高めたり、耐久性を増強したりするような費用は「資本的支出」に該当します。
この場合、減価償却資産となり、国税庁が定める各耐用年数に従って会計処理することになります。

「修繕費」と「資本的支出」の判断基準

ここまでの説明でも判断がつきかねる場合ですが、概ね定められている判断基準を紹介してみたいと思います。

①1つの工事で支出した金額が20万円未満の場合は「修繕費」

②支出金額が20万円以上でも、工事周期が3年サイクルなら「修繕費」

③支出金額20万円未満または約3年周期に該当しない場合でも、
固定資産の維持管理や原状回復のための費用であれば「修繕費」

④固定資産の使用可能期間が延びたり、価値が増加した場合は「資本的支出」

⑤　①～④で見ても判断が付かない場合、支出金額が60万円未満であれば「修繕費」

以上が大体の基準となります。

「修繕費」と「資本的支出」のまとめ

資本的支出は「CAPEX（キャペックス）」とも言われ、その年大きな費用拠出があった割には課税所得軽減への影響が少ないため、キャッシュを大きく毀損する危険性も孕みます。

収益物件において「リノベーション」を積極的に推奨してくる会社もありますが、費用対効果で考えた場合、そこまで内装工事をしても賃料アップが限定的で、更に「資本的支出」扱いとなってしまうと、資金繰りに影響を及ぼす可能性も出てくるという訳です。

中古物件をお持ちでそろそろ修繕工事を考えなくては、というオーナーさんの場合は、工事単体で考えずに、その費用を「修繕費」で経費計上できるのか、「資本的支出」に該当するのか、そこまで視野に入れてご検討いただくのが肝要ではないでしょうか。

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