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第28回：不動産経営でQOLを爆上げよう！
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本日のお題はこちらです。
「ワンルームタイプ」和「ファミリータイプ」
投資対象としての比較、をやってみたいと思います。

それでは始めましょう。

これから収益不動産の購入を検討します、というご相談を受ける際に
「ワンルーム」と「ファミリー」どちらがいいですか？
という質問をお受けすることがあります。

購入価格や付いている賃料といった個別の条件にもよるので、
正直「どちらがいい」ということは一概には言えません。
ですので、一般的にはこう、といった傾向のお話をしていきたいと思います。

「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」の専有面積によるコストパフォーマンス

まず、よく比較されるのは、
シンプルに「専有面積」によるコストパフォーマンスの話ですね。

例えば20㎡で賃料7万円の1Kがあったとします。
これに対して、60㎡の部屋は専有面積は3倍になりますが、
仮に同エリア内だったとしてもさすがに3倍の賃料は取れません。
つまり㎡あたりの賃料単価でいうと、
1Kタイプの方がパフォーマンスがいい、ということになります。

また、維持費に関しても、
まず専有面積が3倍であれば、
床、天井、壁の面積も単純計算で3倍となります。

したがって、退去時の原状回復費やリフォーム費用は、
面積に比例すると考えられます。
加えて、単身者向けのため、
簡素な設備が多い1Kタイプに対して、
ファミリータイプは各設備のグレードが高いことが多く、
交換費用も高くなる傾向にあるといえます。

固定資産税もやはり広さに比例する部分もありますから、
年間支払う固定資産税の額もファミリーの方が負担は過多となります。

こうしてみると、賃料や維持費のコストパフォーマンスは
狭小タイプの方に軍配が上がるのではないでしょうか。

「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」の賃貸需要や市場競争性の比較

続いては、賃貸需要や市場競争性の点で比較してみましょう。

これもエリアごとに異なる前提とはなりますが、
賃貸住宅のカテゴリでいうと、
ワンルーム、1Kタイプはバブル期以前から
大量に市場へ供給されているため、
事実需要よりもストック量の方が上回り、
飽和状態になっていることも少なくありません。

一方ファミリータイプの場合は、
借りるなら持家として買った方が安いというニーズと
バッティングするため、
賃貸需要はそこまで強い訳ではありません。

但し、そもそも最初から投資用としてファミリータイプを購入する方は少なく、
そのため「賃貸住宅」としてのファミリータイプは
市場供給量がワンルーム・1Kタイプに比べて
少ないというアドバンテージを持っています。

家族での転居を伴って転勤される方々が
いざファミリータイプを探そうと思ったときには、
割と物件が限定されてしまうかもしれません。

そういった意味では、ファミリータイプは需要はそこまで強くなくても、
供給量が限られているため、
結果的には市場優位性を保てるとも言えます。

それに、お子さんが就学されているご家族連れの場合、
学校卒業までは動けないといった事情もあるため、
一度入居されると比較的長く住んでもらえる、
という傾向もあるものと思います。

「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」のローンについて

最後に「ローン」についてのお話。

現在区分マンションへ融資を出すノンバンクでは、
恐らく40㎡以下を対象とするといった条件があるものと思います。

つまり、そもそもファミリータイプを「収益用」として購入するときに
ローンが極端に組みにくいという難点があります。
プロパーや公庫等ではその限りではありませんが、
「事業用」として借りようとした場合には、
ファミリータイプはほとんど対象外になってしまいます。

裏を返せば何とか購入できたとしても、
売却の際にも「ローンが組みにくい」ということが言えるので、
買い手の付きにくさにも繋がります。
もちろんオーナーチェンジではなく、
空室の状態であれば、
自宅として購入する層に訴求でき、
住宅ローンを用いることもできます。
しかし、売却時に空室にしておかなければならないため、
そんなにうまくタイミングがはかれるか…？という向きもありますね。

「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」まとめ

さて、今回は投資対象として
「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」とを比較してみました。

正如我在一開始提到的，
どちらが絶対に有利、ということはなく、
エリアや個々の条件によることがほとんどです。

大切なのは、購入時にしっかりと定量的なシミュレーションを行っておくこと。

当たり前ですが、
これが大前提となりますので、
これから取り組まれる皆さんは
「その市場にフィットした物件なのかどうか」という観点で
物件選びを行って頂ければと思います。

了解房地產管理

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