學習房地產管理

Q：我應該選擇哪個領域進行投資？

A：毫無疑問，在市中心持有是最穩定的選擇。

然而，哪個領域被認為「適合」投資，完全取決於投資者的需求。雖然前述的“市中心”在租賃需求的穩定性上可以說“好”，但在收益率上卻不能說“好”。

另一方面，如果你追求收益率，你不可避免地會瞄準購買價格較低的農村地區，因此與城市地區相比，你將承擔「較長的空置期=較低的實際收益率」的相對風險。

特別是對於獨棟物業，金融機構的融資往往取決於物業的評估，因此需要考慮哪裡更容易獲得融資。
如果你不能實際購買它，它就只是一個完美的年糕。
我認為重要的是明確您擁有房地產的目的和政策，然後選擇符合該目的的區域。

這個理念也是我們公司的基本立場，您應該根據自己的需求來選擇房產，而不是根據經紀人的邏輯來準備房產。

Q：實際步行時間似乎比宣傳冊和銷售圖上要長。

答：房地產廣告中「步行○○分鐘」的意思是「有關房地產展示的公平競爭守則”，假設您以每分鐘 80 公尺的速度行走，則強制顯示該資訊。
實際時間會根據步行速度、紅綠燈數量等而有所不同。

Q：您正在尋找符合租賃市場的房產嗎？

A：我們經常收到客戶的訂單之一是他們想要一個受歡迎的區域。任何管理房地產的人都會這麼認為。

然而，重要的不僅是選擇“熱門地區”，還要分析該地區的主要租戶人口，以及該物業的設定租金是否與該地區的平均租金相符。
舉個極端的例子，即使你在學生需求旺盛的地區擁有一套高端房產，你可能會發現很難出租。
所需的房產顯然會根據該地區的收入群體和租戶屬性而有所不同，因此考慮您正在考慮的房產在該地區是否具有吸引力非常重要。

此外，當涉及市中心的一房公寓時，一種選擇不僅僅是認為“因為在市中心所以很好”，還可以看看附近有類似平面圖、建築年限的房產。開競爭激烈的地區。
由於「單房規定」在城市地區幾乎全面實施，在規定相對寬鬆的地區，同類型房產大量同時出售的情況屢見不鮮。
如果招租期間出現衝突，您可能會被迫降低租金來招租，這可能會對您自身的利潤產生影響。

Q：可以投資度假村房產嗎？

A：泡沫經濟時期度假公寓很受歡迎，但現在售價高達數十萬日元，乍看之下售價似乎很快就會恢復。然而，僅僅因為價格低廉而購買它是危險的。
原因是···

1.管理成本問題
購買度假公寓時，需要注意的一件事是管理費。度假公寓的賣點是擁有大型公共浴池、游泳池等豪華設施，但管理費往往比普通公寓高得多。在降雪量大的地區，除雪費用包含在管理費中，每月的管理費有時為5萬日圓至8萬日圓不等。
在獨棟別墅區，存在周邊道路、供水、垃圾處理等由當地政府機構或管理協會管理的情況，可能會以維護保養費的名義按月收取費用來支付這些費用。檢查。
當然，和普通出租公寓一樣，檢查維修儲備金也是有必要的。我們建議您詳細檢查共享設施的維修歷史和管理會議的狀態。

2、修理準備金及管理費拖欠率
許多度假村公寓的業主將他們的公寓用於休閒或長假，而且由於他們大多數不住在那裡，因此拖欠維修儲備金和管理費的可能性比普通公寓的機率會更高。特別是，有很多房產是在泡沫時期高價購買的，但此後幾乎沒有使用過，目前已經賣不出去。

基於這些原因，更合理的認為是建築整體的維護成本無法控制，這也是建築物被出售的原因。
首先，當一件商品以「數十萬日圓」的價格列出時，很明顯賣家想盡快出售它。
有必要請經紀人告訴你賣方出售房產的原因，了解風險程度，並仔細評估風險是否可以負擔。

對於度假物業來說，即使新建時處於繁華地段，但人流發生了變化，也必須考慮位置本身和租賃需求等問題。您需要非常小心，不要因為購買便宜的商品而賠錢。