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此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方频道上发布。

第11回：不動産経営でQOLを爆上げよう！我想把内容发给你。

这次的主题是『キャッシュフローツリー』(後編)

 

NOI（営業純利益）まで算出できたことで、

その物件のスペックが見えてきた訳ですが、

これが最終のキャッシュフローかというと、まだ考慮すべき項目がありますよね？

 

NOIから差し引くのが、

 

●ADS（年間負債支払額）

これは単純にローンの返済額ということです。

ADSは元金と金利を合わせた、元利の年間合計額となります。

 

NOIからADSを差し引いて求められるのが、

 

●BTCF（税引き前キャッシュフロー）是。

ここでようやく実態に近いキャッシュフローが出てきたことになりますね。

ちなみに、ここでいう「税」は「固定資産税」ではなく、

確定申告や決算後の所得税・法人税のことを指します。

 

ですので、

 

最後はこの「所得税」や「法人税」を支払って、

 

▲Tax

 

●ATCF（税引き後キャッシュフロー）

 

它成为了。

Beforeに対して、Afterなので、ここは分かりやすいですね。

 

はい、というわけで、

このATCFまで出てきて初めて、

オーナーの視点から見た「実態へできるだけ近付けた収支」ということになります。

 

これで「キャッシュフローツリー」完成！…なのですが、

ここで一つ補足です。

 

特に一棟物件を保有されているオーナーさんに向けてのお話になりますが、

「大規模修繕」や「リノベーション」といった項目が出てきていないんですね。

 

「それはOpexじゃないの？」という声もありそうですが、

厳密に言えば、「バリューを上げる」という施策となりますので、

「運営費」とは切り分けて考えるべきもので、

ランニングとして読んでおくものではありません。

 

なので、（ツリー内に付け足すかたちで書き加える）

 

NOIからADSを差し引く前のこの箇所に、

 

▲Capex（Capital Expenses）

 

という項目を加えます。

このCapexが入っていないケースでも間違いではありませんが、

特に中古一棟物件を取得したオーナーさんの場合、

大規模修繕やリノベーションで「資産価値の維持・向上」を図ることは

必須の動きとなるはずですので、

やはり含めておいた方がより実態のキャッシュの動きに近付けられるものと思います。

 

 

さて、完成したキャッシュフローツリーをどう見るかというお話ですが、

その物件の「稼ぐ力」「収益性」を図るには「NOI」を、

最終的な実態に近いキャッシュフローを見るなら、

「ATCF」を、ということですね。

 

大規模修繕やリノベーションを実施するかどうかは、

オーナーさんの考えや意向次第にもなりますし、

ADSは人によって融資条件が変動しますので、

物件の収益性を計る際には含められません。

 

で、キャッシュフローツリーを図解してみると、

より使い方が分かりやすくなります。

例えば、物件自体の収益改善に取り掛かろうとしたときに、

「よし、NOIを上げよう」と考えたとしましょう。

 

そうなると、取れる施策は、

 

・GPIを上げる

・空室損・リース損・未回収損を改善する

・運営費を圧縮する

 

という選択肢になります。

 

GPIを増やせないのなら、

支出を抑える方法を、

支出を落とせないのなら、

どうすればGPIを増やせるかを、

管理会社と検討する必要があると。

 

何の施策からやるかというミクロ視点からではなく、

「どうすればNOIを上げられるか？」というマクロ視点から考えて、

具体的な方策を取ることができます。

 

 

さて、キャッシュフローツリーの解説を行ってきましたが、

皆さんが知っている「不動産収支」と比べていかがだったでしょうか？

 

「細かいなー」と思われる方もいるかもしれませんが、

実際に不動産を所有されるのはオーナー様ご自身です。

 

営業担当者の熱意やキャラクターでご購入を決めてしまって大丈夫ですか？

その物件と長い付き合いをしていくのは皆さん自信ですから、

こうした分析指標を使いながら、

論理的なお話のできる担当者、管理会社を選ばれることをおすすめします。

 

 

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