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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第43回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

本日のお題は「共同担保」について、です。

共同担保とは

収益不動産を融資を利用して購入するとき、金融機関からの条件として出てくるのが「共同担保」ですね。
略して「共担」と呼ばれているものです。
すでに差し入れたことがあるという方も、特に条件で言われたことがないという方もいらっしゃると思います。

一般的な定義としては、一つの債権の担保として、購入物件以外の他の不動産にも担保権を設定することを指します。

投資用不動産における共同担保とは

投資用不動産の融資でこのトピックが出てくるのは、融資対象となっている物件の担保価値だけでは、希望融資額に届かないといった場合に、共担を入れることで融資額を伸ばすといったケースかと思われます。

融資額と希望額との間に剥離があり、そこを自己資金ですべて埋めるということもあれば、自己資金の拠出を抑えるために、共担を入れてカバーする、ということもあり得ると思います。

ものすごくざっくり言えば、購入しようとしている物件の担保余力が不足している場合、他の保有不動産で補うことで、融資額を伸ばしたり、融資を受けやすくしたりするのが、共担の役割ということになります。

共同担保が利用できる条件

保有している物件全てが共担として利用できるか…というとそうでもありません。

例えば、そもそも担保余力ありと見てもらえない場合、というのも往々にしてあります。
まだ残債が大きく残っていて、第一抵当で他の金融機関が入っているような場合。

経験上、ローン残債のある区分所有のマンションだと、ほぼ共担として見て頂けないことが大半かと思われます。

また、融資を申し込んでいる金融機関によっては、物件の所在エリアも関わってくるので、仮にローン完済済みの無担保物件を持っていても、エリア対象外ですと、共担としてカウントしてもらえない、というケースもあります。

共同担保は入れた方が良いのか

さて、この共担、ネットでコラムや記事を読んでみますと、「共担は入れた方がいい」「避けた方がいい」両方の意見が散見されます。

これ果たしてどっちが正しいのでしょうか。

明かなポジショントークのものもあれば、客観性の高そうな意見を述べている記事もありました。

これは、正直個々のご判断でしかない、としか言いようがありません。

例えば、猛烈に利回りが良く、ハードの状態も悪くない。
トータルで考えても「良い投資」となる可能性が高い物件情報が転がり込んできたとしましょう。

一早く手を挙げないと、間違いなく他で手が挙がるという場合、融資条件で共担を条件にされた、と。

共担のデメリットとしては、一度共担としてしまうと、後から外しにくい、または単体での売却が難しくなるといったことが挙げられます。

こうしたデメリットも客観的に考慮したうえで、それでも今回の物件は共担を入れてでも買っておくべきだ、というケースなら共担も然るべきだと考えられます。

共同担保についてのまとめ

なかなかすべてを定量的に計るのは難しいかもしれませんが、売り急ぐ理由もない無担保の物件を共担に入れた際のロスと、今回購入物件で得られる利益とを比較して、後者が大きいと踏める場合には、一概に共担を否定する理由もないのではないか、と考えられます。

共担に限らず、どの仕組みや制度も、100％手放しで「良い」ということはなく、正の側面と負の側面とがあるものです。

そのいずれも理解したうえで、冷静な判断ができることが実は単純かつ最も重要なことなのではないでしょうか。

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