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第15回：不動産経営でQOLを爆上げよう！I would like to send you the contents.

さて、今回取り上げるのは、
"お金の時間的価値」のお話、です。

それ、不動産経営に関係あるの…？と思われるかもしれませんが、
不動産の投資判断をするうえでは「お金の時間的価値」の理解が大変重要となります。

とても単純なお話ですが、
今日貰える100万円と、1年後に貰える100万円とは価値がちがいます.
感覚的な話でいえば、
100年後に貰える1億円より、今日貰える100万円を選ぶ人もいるかもしれませんね。

具体的に考えてみると、
年利を5％とすると、
今日の100万円は1年後には105万円になっている計算です。

ということは、
今日の100万円は、1年後の100万円よりも、
価値が5万円高い、と考えることができます。
この差が「お金の時間価値」となります。

この考え方を不動産経営に当てはめてみると、家賃収入にも同じことがいえるわけですね。
将来に渡って家賃収入が入ってくると仮定して、
それを現在の価値に割り返してみることで、
その物件の「時間的価値」が見えてくるようになります。
さらにそれを用いて、その物件に投資すべきかどうか？という判断も可能になります。

さて。
時間軸の異なるキャッシュを比較する場合には、
その時間の価値を調整してみなければなりません。

将来のキャッシュが、現在のいくらに相当するかは、
利率で割り算することで求めることができます。

先ほどの例で計算してみると、

現在価値100万円×1.05（＝1＋5％）＝105万円

となり、現在の100万円は1年後の105万円と同価値だ、
That's what it means.

では、逆に将来受け取るお金の価値を、現在の価値に割り返すときはどうするのか？

1年後に受け取れる100万円を、現在価値に直すとどうなるか？

先ほどの計算とは逆を行うことになるので、

将来価値100万円÷1.05（＝1＋5％）＝952,380円

It becomes.
1年後に受け取れる100万円は
今日時点での952,380円と同価値いうことですね。

現在価値から将来価値を出すときのパーセンテージは「期待収益率」、
将来価値から現在価値を割り返すときのパーセンテージは「割引率」と、
それぞれ呼ばれます。
ちなみに「割引率」は、様々な判断や試算をするときに出てくるワードです。
基礎知識として覚えておいてください。

この「期待収益率」「割引率」を不動産経営に置き換える場合には、
利回りのパーセンテージを想定しておいて問題ないものと思います。

また、これが1年後のお話ではなく、
5年後とした場合には、「二乗」「三乗」…という計算になります。

例えば、5年後の100万円を、
割引率5％で現在価値に換算すると、

将来価値100万円÷1.05^5（^＝乗のことです）＝783,526円

という計算で表されます。
5年後に得られる100万円は、
現在の783,526円と同価値、という考え方です。

こうした考え方ができるようになることで、
その不動産に投資してもいいかどうか、
という定量的な計算が可能になります。

これを測るときに用いられるのが、
"NPV＝Net Present Value（正味現在価値）」
という投資判断指標です。
「NPV」については、
また別の機会に解説していきたいと思っております。

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