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這就是陰謀公共關係。

 

此次是在YOUTUBE CONSPIRIT官方頻道上發布。

第10集：透過房地產管理提高生活品質！我想把內容寄給你。

這次的主題是「現金流量樹」（第 1 部分）

對於目前正在從事房地產管理或未來考慮房地產管理的人來說，

這對每個人來說都是非常重要的收入和支出計算。

CPM進行收支分析與收益屬性投資分析時，

我們將使用這個「現金流樹」。

這可能看起來很困難，因為它是一個字母表。

但歸根究底，是房產管理的「收支」。

但重點是我們盡量反映實際情況，從業主的角度來看。

它與一般房地產的收入和支出完全不同。

 

那麼，典型的房地產銷售人員的收入和支出是怎麼樣的呢？

為了便於理解，將範例分為幾類。

租金減去管理費、維修準備金、租賃管理費和貸款還款後，

剩下的通常被稱為“現金流”。

 

大家知道坑在哪裡嗎？

 

現在，讓我們從業主的角度來看這個問題。

讓我們嘗試重新組裝它，以盡可能反映實際可能發生的情況。

……這就是「現金流樹」。

 

■GPI（潛在總收入）

 

它是指如果房產全部被佔用，預期的總收入。

這與通常所說的「全部佔用的假設租金」略有不同。

即使房間目前有租戶，也不是目前的租金，

這是考慮市場趨勢等因素進行向上和向下修正後的預期總收入。

因為裡面有潛力這個詞，

在某些情況下，您可能無法充分發揮潛力。

在某些情況下，租金超出了潛在的水平。

記住可能對你有好處。

你可以把它看作是為了配合你原來的潛力而進行調整的東西。

 

但是，在購買時的租金中，從新建時起

有一個長期住在那裡的房客，租金與其他房間相比差異很大。

一旦那個房間被騰空，整個預期收入體係就會出問題。

因此，我們的想法是從「潛力」的角度來看待房產，這意味著該房產是否以市場租金完全被佔用一年。

 

從 GPI 減去就是

這些是租賃損失、空置損失和未收損失。

 

▲租賃損失

 

這意味著根據 GPI 實際支付的租金是

有多負面？這就是它的意思。

這是 GPI 上讀取的市場租金與實際租金之間的差異。

發生分層的原因不僅在於位置。

室內設施、年齡、外觀、招募期限等

導致脫離市場的因素很多。

 

這是一個顯而易見的故事。我也會把它正確地拉出來。

或者，對於未來的預測，讀取高達 -10% 的 GPI。

像這樣設定自己的計算規則可能是個好主意。

 

▲空缺損失/未收回損失

 

這是我已經讀到的。

在現金流樹中，自然會減去空缺損失。

如果你問我，“有好幾年都沒有職位空缺，對嗎？”

有幾年我來去頻繁。

只要你看的是實際的收入和支出，就看壞的情況，而不是好的情況。

您應該首先將其視為模擬。

 

在這種情況下，「空置率」的計算應考慮該地區的「營運空置率」。

關於營業空置率，一年365天中有多少天有空置房間？

那是一個百分比。

那麼，我可以在哪裡找到呢？這就是故事。

如果管理公司主要是本地的，理論上應該可以計算入住率。

順便說一句，據說大約佔東京住宅的4-5%。

 

此外，在全國各大城市，IREM

我們會一次公佈調查結果，所以

我經常提到它。

 

順便說一下，空置損失還包括免租期。

以及未挽回的損失。如您所見，這是指因拖欠付款而造成的損失。

就時事而言，為了應對冠狀病毒大流行而導致的幾個月的租金減免，

如果該期間沒有補償而發生利潤損失，

這將計入未收損失。

 

●雜項收入

 

接下來，在此處新增租金以外的收入。

例如，這包括物業內自動販賣機的收入和屋頂天線基地台的收入。

 

到目前為止已經計算出來的是

 

●EGI（有效總收入）

 

是不是。這是扣除營運費用和還款之前的現金流量。

相反，這是一個屬於「收入」範疇的故事。

 

現在，讓我們減去開支（費用）。

經營房地產難免需要開支。

我個人認為，與股票和其他投資產品不同，

我相信這就是它被稱為「房地產管理」的原因。

只要拿著它就能讓你奔跑，也就是說，就看你的聰明才智和努力程度，

還可以減少開支並改善現金流。

這就是為什麼「管理意識」如此重要。

 

是的，讓我們來看看 EGI（有效總收入）。

接下來要扣除的是「費用」。

 

●Opex（營運費用）是不是。

 

當您想到房地產營運費用時，您會想到什麼？

向管理公司支付的大樓管理費和租賃管理費。如果是分類公寓，則是維修儲備金。

固定資產稅、水費、暖氣費、法檢費用、日常清潔費用、

如果你搬出去，當然會產生修復工作和裝修的費用。

廣告費（AD）和租賃時產生的經紀費也包含在營運支出中。

 

如果你這樣看的話

房地產營運的維護成本很高。

 

從收入類別中減去Opex（營運費用），

出來的結果非常重要

 

●NOI（淨營業收入）

 

它成為了。

NOI代表財產的獲利能力。

 

這個NOI經常在分析房地產投資時使用，所以

請記住這一點！

 

繼續閱讀下一部分！

 

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