学习房地产管理

问：农村地区的房产收益率不是比市中心更高吗？

答：这是不言而喻的，但不仅仅是房地产，金融产品的“收益率”也是风险水平的指标。这与赌博中的“赔率”相同。

从这个角度来看，城乡之间的收益率差异就是“风险差异”。
本地高收益的房产固然有吸引力，但你也必须意识到其中隐藏的风险。一个典型的例子是“职位空缺风险”。
随着日本整体人口下降加速，就业问题成为影响因素，人口外流至城市中心不可避免。
除此之外 ”修订城市复兴特别措施法”，趋势是明确将开发的领域和不开发的领域，以简化行政服务。
在重新招聘期延长（即空缺期延长）的地区，回报率自然会下降，收益率可能会大幅低于预期。请密切注意这一点。

此外，依赖单一设施的租赁需求也是危险的，这在郊区很常见。例如大学校园、综合医院以及大公司的工厂和研究设施。
人们常说，随着设施搬迁，周边地区的租赁需求会下降，难以重新招工。

我们公司的立场并不是一定要在市中心。
但是，从管理公司的角度来看，我希望大家明白，有很多风险是不能仅凭收益率看到的。

在 Conspirito，我们对这些领域的前景发出警告。

问：房产管理的收益是多少？

答：作为房地产管理的一个指标是必不可少的。屈服。
从广义上讲，“表面产率”・「净收益」・“实际收益率”有3种类型。在这里，我们将解释常用术语“表面收益率”和“实际收益率”。

1、表面成品率

年租金收入 ÷ 房产购买金额 × 100

上述计算得出“表面产量”。销售图纸和网络上使用的大多数内容都是这种表面屈服强度。
由于它不反映与房地产管理相关的任何成本，因此最好仅将其用作指导。

2. 实际收益率

（年租金收入- 每年所需费用*) ÷ 房产购买金额 × 100

*年度必要费用=管理费、维修储备金（一栋大楼无）、租金管理佣金、税金和公共费用（固体税和都税）等。

“实际产量”是一种考虑了表面产量所需费用的计算方法。
虽然不包括装修费用等意外开支，但收益率可以说在一定程度上反映了实际流量。
由于很难一眼就知道所有成本，因此最好使用“表面产量”作为粗略估计，同时使用“实际产量”作为最终决定。指标。

（计算示例）
售价：1800万日元
目前租金：85,000日元
管理费/月：8,000日元 修理准备金/月：4,000日元
租赁管理佣金/月：当前租金 x 5%
固定/东京税/年：50,000日元

表面产率
85,000日元 × 12个月 = 1,020,000日元 ÷ 1800万日元 × 100 = 5.6%

实际收益率
85,000日元－8,000日元－4,000日元－4,250日元) x 12 个月 = 825,000 日元
825,000日元-50,000日元= 775,000 日元 ÷ 1800 万日元 × 100 = 4.3%

问：收益率、“ROI”和“NOI”之间有什么区别？

答：与收益率一样，它是分析房地产管理（投资）时使用的数值或指标。
购买创收型房产时，需要从多方面进行分析。最好记住每个数字在计算中包含或排除的内容。
下面，我们简单介绍一下常用的一些。

NOI…Net Operating Income 的缩写，译为“净营业收入”。

准确地说，NOI本身并不是一个“指标”，而是计算ROI等时使用的数值。在房地产中，将此数字除以购买价格为``实际收益率' 将被计算。

“净”一词的意思是，NOI 是从租金收入中减去与经营房产相关的各种成本（管理费、维修费、税费、管理公司费用等）而获得的净利润。 NOI只是营业收入，不是普通收入，因此它不反映贷款偿还、折旧或所得税。

ROI…Return On Investment的缩写，翻译为“投资回报率”。

简单来说，它是一个显示你在房地产上投资了多少、保留了多少的指标。乍一看，它经常与“实际收益率”混淆，但关键的区别在于，[现金流]（也不包括每月贷款偿还额）被视为收入。公式如下。

NOI 用于查找“实际收益率”，但它对于客观查看“目标房地产”的收入很有用。
另一方面，ROI是一个“主观”指标，因为它将反映贷款偿还金额的“现金流”视为收入。
由于每个人的贷款条件不同，贷款偿还金额也因人而异。如果将此添加到“实际收益率”中，您将无法看到目标房地产的准确盈利能力。
使用它们时请务必考虑“实际收益率”和“投资回报率”之间的差异。

CCR…现金返还的缩写。

它与ROI类似，但它是衡量相对于实际投入现金的金额产生多少利润的指标。

ROI 的计算方法是现金流量除以“购买金额”，而 CCR 的计算方法是除以“仅自有资本”，不包括其他方资本（银行贷款）。

示例：如果您用自有资金 100 万日元购买年现金流量为 50 万日元的房产...

50万日元÷100万日元×100=50%。这意味着您可以在一年内收回50%的自有资金。