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コンスピ広報です。

今回は、YOUTUBEのコンスピリート公式チャンネルにて配信させていただきました第46回：不動産経営でQOLを爆上げよう！の内容をお送りしたいと思います。

今回は今年令和4年に最高裁判決が出た、「タワマン節税」について概要をお話してみたいと思います。

タワマン節税とは「相続税対策」

皆さんも一度は「タワマン節税」というワードを耳にされたことがあると思います。
厳密に言うと、「相続税対策」ということになります。

そもそもなぜタワマンで節税になるのか、ですが、相続が発生する場合、被相続人の相続財産の価格は、国税庁が定める評価基準によって決定されます。

これを「相続税評価額」といいます。
つまり、相続税評価額が相続税額の算出根拠となるため、高ければ納税額も高くなり、低ければ納税額は低くなる、という構造です。

この評価額を低くする方法の一つに「タワーマンションを購入する」という手段がある、というわけですね。

タワマン節税を用いた相続税対策のメリット

相続税の計算は、現預金はそのままの額が評価額となり、株式は時価が評価額となります。
これに対して不動産は、時価ではなく路線価方式が用いられる等、時価よりも相続税評価額の方がかなり低く見積もられます。

その差を利用するのが不動産を用いた相続税対策です。

さらになぜ「タワマン」なのかというと、購入価格と相続税評価額との剥離が大きいというのがその最大の理由です。

タワマンはロケーションも良く、グレードも高い、時価が高いことは皆さんご承知の通りです。
これに対して相続税評価はというと、あくまでタワーマンション一室の保有ですから、全所有者の「持ち分」という形で所有権を持っています。

しかも、敷地の広さに対して戸数も多いことから、「持ち分」も低くなり、相続税評価額もかなり落とせることになります。

また、相続税評価の場合、低層階でも高層階でも評価に大きな差異はありませんが、（平成30年度からは所在階によって補正率を加えるというルール改正が行われています）実勢価格となると、時価に大きな開きが出るため、余計に時価と相続税評価額との剥離は大きくなります。

タワマン節税の例

多少端折って例を挙げてみますと、例えば1億円の現金を持っているとすると、その相続税評価額はそのまま「1億円」です。

今回は分かりやすくするため、その他の資産や基礎控除等は勘案しないで計算しますと、1億円の現金の相続税額はざっくり2300万円となります。

対して、これをタワマン購入に充てたとします。

仮に相続税評価額が時価の3割程だったと仮定すると、1億円のタワマン評価は3000万円となり、相続税額は400万円となります。

今回は自己居住用か、賃貸用かの別は割愛しましたが、いずれにしても、時価と評価額の剥離が大きく、これを利用して相続税が圧縮できる理屈はお分かりいただけのではないでしょうか。

さて、このタワマン節税に関して、今年令和4年4月に最高裁判決が出されました。
この判例の概要と今後のタワマン節税の行方については、後編でお話したいと思います。

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